Finanzierung

Wie beim Bau schon erwähnt, wird bei der Kalkbreite eine besondere Preispolitik angewendet. Die Preisbildung basiert auf dem Prinzip der Kostenmiete. Dies bedeutet, dass die Genossenschaft kein Gewinn durch die Vermietung der Wohnungen erzielt, sondern nur ihre Ausgaben deckt. Auf diesem Prinzip basieren die meisten Genossenschaftswohnungen. Deshalb ist diese Wohnform auch uninteressant für einen Investor, der eine Rendite aus der Vermietung erzielen will.

Aber wer finanziert nun diese Objekte, wenn keine Investoren daran interessiert sind?

Das sind einerseits die Banken, die sich fast darum reissen den Genossenschaften eine Kredit zu geben. Da die Genossenschaften auch auf lange Frist als sehr sichere Zinszahler gelten, weil sie praktisch immer alle Wohnungen besetzt haben und die günstigen Mietpreise dazu führen, dass selbst in einer Krise die Mieter nicht abspringen.
Nebst den Banken helfen auch die Gemeinde und der Kanton an der Finanzierung mit, sofern eine Genossenschaft hinter dem Projekt steht. Hier in Zürich wäre es die Stadt Zürich und der Kanton Zürich. Wir werden hauptsächlich auf die Förderung der Stadt Zürich eingehen, beim Kanton gelten allerdings ähnliche Prinzipien. Beim Finanzdepartement der Stadt gibt es eine Abteilung für Wohnbauförderung, welcher diese Förderungen ausführt. Allerdings wird nicht alles einfach nur kompromisslos unterstützt, sondern man muss mit dem Projekt und als Genossenschaft auch einige Bedingungen einhalten.

Anforderungen an die Genossenschaft

  • die Organisation ist nicht gewinnstrebig
  • sie dient der Deckung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum
  • sie veräussert ihre Liegenschaften nicht
  • sie ist einem breiteren Publikum offen
  • sie bezeichnet sich im Zweck als gemeinnützig
  • sie wendet die Kostenmiete an

Erfüllt die Genossenschaft die Bedingungen, stehen der Unterabteilung des Finanzdepartements folgende Förderungsinstrumente zur Verfügung.

Vergünstigte Abgabe von städtischem Land im Baurecht
Restfinanzierungsdarlehen der städtischen Pensionskasse
Beteiligung am Genossenschaftskapital (max. 10%)
Vertretung im Vorstand des Bauträgers

Nebst den geförderten Objekten gibt es auch noch die subventionierten Objekte. Diese unterscheiden sich darin, dass sie nebst den Bedingungen für die Förderung noch zusätzliche Auflagen einhalten müssen. Dafür werden sie mit unverzinslichen Darlehen aus Rahmenkrediten finanziert. Allerdings werden immer nur einzelne Wohnungen subventioniert und nicht ganze Wohnbauten.
Die Anteil von geförderten Wohnungen in Zürich liegt bei 50’000. Hingegen der der subventionierte Wohnungen liegt bei aktuell 6’600 Wohnungen.

Daraus schliessen wir das in Zürich solche Projekte auch weiter finanziert werden können, nicht zuletzt weil das Büro für Wohnbauförderung den Anteil an Genossenschaftswohnungen von 25% auf 33% anheben muss, aufgrund einer Gesetzesvorlage. In anderen Teilen der Schweiz sieht die Zukunft der Finanzierung gleich aus wie in Zürich, auch wenn die Förderung noch nicht soweit Fortgeschritten ist. Denn das Interesse ist sehr gross an Genossenschaftswohnungen, dies zeichnet sich dadurch ab, dass die Stadt Zürich immer wieder Anfragen von anderen Ortschaften erhält, wie ihr System funktioniert.


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